高房價或鬼不可怕 背後長期財務安定才可怕
李雪雯
對於單純想要擁有一間房子可以成家立業，或安身立命的小資家庭，以及在這幾年，受到政策房貸優惠鼓動，以及各種廣告促銷之下而勉強購屋的民眾，也許都該好好靜下心來思考一下：是否有可能這個「勉強買房子」的舉動，會將自己或家人推向財務風險的危機之中？
農曆七月是傳統民俗「鬼月」，過去長一輩的人都認為，不宜在這個月份買房、入厝。此外，國人普遍存有「敬鬼神而遠之」的觀念，基於「傳統禁忌」使然，或擔心陰濕、磁場不佳、景觀凌亂等因素，買房子都儘量避免臨近「福地」、「殯儀館」或「殯葬業」的地區。
然而，有一則「高房價比鬼可怕，首購足搶進低價殯葬宅」的文章，就引用了房仲業者統計：由於在市區鄰近殯儀館或福地的住宅，平均房價都低於整體行政區水準，價差甚至可能達到將近半價，對於購屋能力有限的民眾來說，『低房價』魅力更勝『心理恐懼』，尤其如果能夠在市區地段買到『物美價廉』的好宅，的確已經成為吸引『首購族』的一大誘因。
但就在上星期，財政部長張盛和曾透露，財政部將研議是否針對台北市與新北市，500坪以下國有土地恢復公開標售。這則新聞一出，不但遭到許多學者的痛批，連部分建商也不見得「領情」。例如有商仲業者質疑：政府一面打房、卻又一面鬆綁，政策簡直是「顛三倒四」。
另外媒體也報導：政大地政系教授張金鶚痛批，房價終於開始要往下走，財政部就放出風聲、帶頭炒作，忘了國有地本質是用於公共利益與公共目的，不是為了標售賺錢。政府救經濟，應思考如何讓產業發揮與擴大，不應讓資金又再集中於房地產。
玄奘大學財金系教授花敬群說，政府提不出實際的產業政策救經濟，居然動腦筋想利用國有地炒作，塑造經濟活絡氣氛，顯示已經「沒步了」（沒招）！這是用泡沫來救泡沫，殺雞取卵、愈救愈糟糕。《黑心建商的告白》作者Sway也說，政府政策自相矛盾，不了解民眾對房價合理化的期待。
對於外界的批評，行政院發言人胡幼偉則表示，關於財政部研議雙北500坪以下國有土地標售是否解禁，主要是為了國有資產如何有效運用，不是為了政府財政困難，希望藉此增加收入，是主要在考量如何活化國有資產。
就在這些新聞曝光後的同時，新聞報導指出17日富邦金控以67億元，也就是拆算一樓店面（建物）單價高達800萬元的價格，買下西門町整棟萬國商業大樓，再次創下了成交新紀錄。
另外，台北市西門町峨嵋街6層樓透天店面，也傳出以總價2.58億元成交，拆算一樓店面（建物）單價高達1158萬元，也打破今年初，東區忠孝東路店面每坪成交單價1057萬元紀錄，再度改寫了台北市商圈店面新高價…。
撇開以房地產為本業的「市場死多頭」之外，大概很少人還會樂觀預期台灣的房地產市場可望有非常高的「爆衝」力量。然而，就有一位觀察國內經濟的朋友，就以下種種原因及徵兆預測：至少在未來一、兩年的可見時間裡，房價似乎仍有很大的「抵抗下跌」，甚至是「刻意急拉」的現象出現。
這位朋友認為房地產價格中、短期內還會快速上漲的理由之一是：國內經濟的景氣實在低迷，想要達到「經濟成長率（GDP）保2」的目標，恐怕非得靠房價的拉抬才行。
在8月17日，行政院主計總處再度下修2012年經濟成長率（GDP）的預測值為1.66%，比7月的預估還下滑了0.42個百分點。下修的主要原因是：出口衰退超過預期，7月海關出口值出現二位數負成長，進一步影響了生產、投資及消費面。行政院政務委員管中閔則表示，主計處下調GDP「在預期」中，但下調幅「超預期」，而且，主要是因為證券投資方面的衰退。
因為金融保險業在金融機構利息收支淨額增5.45%，以及股票成交值劇減32.49%的交互影響下，第2季實質負成長了0.45%，對經濟成長貢獻產生負0.03個百分點的影響。
或許讀者有此疑惑：經濟成長率差，為什麼要靠推高房價著手？這是因為房地產對台灣GDP的貢獻率實在是太高且重要了。尤記得6月底時，瑞展產經董事長陳忠瑞曾經根據央行公佈的5月份數據，算出以下的驚人數字：
全體銀行的住宅貸款5.28兆、房屋修繕貸款0.45兆，加上建築貸款1.44兆（總計放款房市7.17兆元台幣），除以2011年底14.13兆的GDP後，房地產放款佔GDP比重正式超過50%大關，達到50.7%；假設除以20兆的全銀行總放款，房地產佔全體銀行放款比重也來到35.85%的歷史新高。
既然房地產已經是國內經濟成長率的重要支柱，相信不管是哪一位當政者，都絕對不敢輕易「看小」房價，並且把房價「往死裡打」。就算會被專家、學者或是老百姓們冠上「居住不正義」的罪魁禍首，也要努力維持房地產市場的「欣欣向榮」來支撐經濟發展。
房地產泡沫將快速膨脹的理由之二是：正由於房地產放款佔GDP比重超過5成，而且房地產放款也佔全體銀行放款比重的3成5，金融機構又是肩負著提供企業資金的重責大任，所以，政府絕對不樂見「房價垮→金融機構出現流動性風險→影響整體經濟發展」的連鎖骨牌效應。
房地產持續大泡沫的理由之三是：由於台灣「賦稅依存度（稅收佔歲入比例）」降低，如果不靠「賣祖產（也就是標售國有地）」，恐怕不足以讓政府各項施政正常運作。
根據平面媒體記者于國欽的計算，台灣2010、2011年「賦稅依存度」已將降到61%。這表示：如今政府一年所獲得的稅收僅足以讓政府運作6、7個月，其餘的日子就得靠釋股、賣地、舉債過活。因此，既然要靠「賣地」過活，政府勢必不能讓房價大幅下跌。
而從中央及地方財政收入挹注的角度來看，房地產價格上漲也能帶動稅收的增加。這是因為台灣政府的一大稅收來源就是包括地價稅、房屋稅與土地增值稅等在內的稅收項目。
以財政部之前公佈的前5月全國賦稅收入統計來看，自2011年6月奢侈稅上路以來，到今年4月為止，奢侈稅稅收近34億元，其中不動產奢侈稅不到22億元；但因房地產市場交易量大減，導致土增稅稅收明顯減少，較前一年同期減少38億元，國庫稅收不僅沒有增加，反而倒賠。
一直到7月份時土增稅回溫，使得1至7月土增稅累計實徵淨額達476億元，年增率首度由負轉正。單以高雄市為例，在成屋銷售量比去年同期增加之下，高雄市今年上半年土地增值稅的稅收，要比去（2011）年同期約增加新台幣7000多萬元。
更何況之前財政部才剛估算出，今年中央總預算歲入、歲出短差高達2090億元。在前幾項全國稅收大項－營利事業所得稅、營業稅、貨物稅、關稅等，可能會因為經濟不景氣而短收之下，依照「公告現值」為課稅依據的土增稅，勢必也是國庫儘量讓歲入、歲出收支平衡的指標項目之一。
但值得特別強調的是：不管這段時間房地產價格是「嚴拒下跌」或「刻意急拉」，讓這波房地產泡沫吹得又急又猛，但也只是有助於手中擁有多棟房地產的投機客或投資客，順利將手中的「一拖拉庫」的「庫存」出清的大好時機而已。更何況，當價格下跌的趨勢已然形成時，任何外力的拉抬與極力作多，頂多也只是讓開始大跌的時間延後一點，而不是全然改變方向。
因此，對於單純想要擁有一間房子可以成家立業，或安身立命的小資家庭，以及在這幾年，受到政策房貸優惠鼓動，以及各種廣告促銷之下而勉強購屋的民眾，也許都該好好靜下心來思考一下：買房子對個人及家庭的意義到底為何？是否有可能這個「勉強買房子」的舉動，會將自己或家人推向財務風險的危機之中？
這是因為儘管「高房價不比鬼可怕」，但後續的財務問題才更值得小心謹慎。也就是說：問題的重點不在買房子的當下，而在於買房子之後長達20年的時間裡。
因為依照內政部的統計，民國93年在台北市買房子向銀行貸款，儘管當時房貸利率比現在高出許多，但因為房價還算處於低檔，每月所需付的房貸占每月家庭所得僅30.6%。
但如今隨著房屋價格的大漲，這個比率已升到了45.1%。也就是說，不管個人或家庭，都要花上近一半的收入在支付房貸上，更別說會排擠掉多少其他家庭開支。
同樣依照這份內政部3月份所做的調查，不論是已購屋或準備購屋的民眾，最常會排擠的家庭開支是「休閒娛樂」、「投資理財」、「基本日常開支」與「儲蓄」。
表面上看起來，休閒娛樂支出縮減的影響不大。但是，不論是投資理財、基本日常開銷或儲蓄，都深深影響了個人及家庭未來財務的健康與否。因為儲蓄向來是社會安定的重要力量，當家庭儲蓄急速下滑之際，就意味著家庭生活的風險升高，也更沒有能力應付突如其來的變化。
而根據內政部統計，台灣近20年的家庭儲蓄率已由前十年（80~89年）的27.7%，降至後十年（90~99年）的22.4%，而根據20日才公佈的2011年的家戶所得資料，國人平均的儲蓄率則只有19.71%。
當然，造成許多民眾財務如此窘迫的原因很多，原本必須正視居住正義，且不該讓提供民眾遮風避雨的房地產，變成投機、炒作標的的政府，最是難辭其咎。
不過，個人或家庭的財務是否健全，既是每個人或一家之主責無旁貸的事，也沒有其他人可以幫忙分攤的重擔。一旦有任何財務方面的困難，借錢的會雨天收傘、賣房子的無人聞問、政府單位也只是袖手旁觀…，最終只會讓所有苦果，由房貸戶單獨承受。
因為與房地產息息相關的業者，他們在乎的是自己的利益。個人或家庭是否會因為買房子這件事，而嚴重影響了財務上的穩定及平衡，並不是他們在意，或是會為購屋者設身處地思考的。
甚至，聽信及堅信「房地產可以保值」的投資人，也應該重新對「現金」與「不動產」的投資效益，進行更深入的比較與評估。因為當所有價格都已崩壞之際，這世上還有什麼能夠比「手中握有Cash」更為有利的標的呢？
2012/08/23
