房地產市場進入轉折期
【經濟日報╱社論】
台灣的房地產價格自2005年以來開始上漲，台北市的房價也一直呈現上升格局，即使在2009年初全球金融海嘯最嚴峻的時期，台北市房價依然堅挺不搖。在房價漲幅大於所得增幅下，房價所得比迭創新高，國民購屋負擔愈來愈重，台北市高昂的房價引起全國關注，促使政府陸續推出豪宅稅、奢侈稅與實價登錄等政策，一時之間，似乎看不到抑制房價的效果，台北市市區內住宅的每坪單價仍動輒在100萬元以上；不過，隨著整體景氣大幅走緩，結合政策效應擴散，國內房地產市場可能真的要進入轉折期了。
在一般情況下，住宅就像一般的商品，價格由市場供需決定；但住宅除了消費的目的，也是社會政策的一環，更有投資及投機的功能，使得影響住宅價格的因素，除了供給與需求的變化，政策面對投資與投機的影響也很重要，豪宅稅、奢侈稅等都是為了抑制投機，連同貨幣政策的運用，其效應正與經濟不景氣共伴而至。
首先，房地產需求不只與房價高低連動，更與經濟景氣的好壞息息相關，因為景氣好的時候，人民會有較多的收入，購買不動產的能力也增加；更重要的是，當經濟景氣走強，民眾對經濟前景的信心也會升高，就會有更多意願投資不動產。但今年以來，台灣的總體經濟表現可說是每下愈況，年初時，儘管當時經濟情勢混沌不明，各方仍預期今年經濟成長率可超越4%；但隨著出口連4月衰退，加以外銷訂單迄今未能恢復成長，使得主要研究機構對今年經濟表現日趨保守，甚至悲觀，原本主計總處估計的全年3.03%經濟成長率已岌岌可危，中央研究院經濟所最新預測更一舉下修至1.94%，經濟前景之險之惡，震驚各方，也促使府院再推振興經濟新方案。在國人看壞經濟情勢下，今年的房地產市場也會受到一定程度的衝擊。
其次，雖然豪宅稅與奢侈稅的直接打房效果不若預期明顯，但中央銀行抑制房價的政策行動從未間斷，而且效果日強。5月初，央行針對高總價住宅（總價在6,000萬元以上的住宅）及第2棟住宅設定貸款上限六成的限制，並規範利率水準。此種嚴格的選擇性信用管制，讓有意購買高房價的買方須拿出更多的錢，而不能再大舉運用貸款買房，對高房價市場衝擊極大。根據報導，第2季6,000萬元以上高總價住宅的成交量比第1季銳減37%，3,000萬元以上住宅的交易量也萎縮逾三成，顯示央行在限制房貸資金上收到實效。
第三，由於不動產實價登錄制度將於8月1日上路，此舉將使得擁屋者的不動產財產曝光，並促使擁有多棟住宅的多屋族群想要加速脫手持屋。因此，今年以來，雖然豪宅的買氣縮手，但豪宅的賣方卻大量增加，其中總價在6,000萬元以上的賣方激增35%，總價在3,000萬元以上的賣方更增加近四成。在賣方大增、買方卻借貸受限的情況下，可預期國內房市成交量將大幅萎縮，接著就會出現價格下跌之勢。
由於豪宅有指標效應，會帶動周邊地區房價，而過高的房價會引發社會的不滿情緒，因為大多數人都想擁有一棟屬於自己的房子；另方面，由於國內的財富分配比所得分配更不平均，房價上升則會造成財富分配的惡化；再說，房價過高也會造成貸款過高，提高放款風險，對金融體系的穩定也會產生威脅。因此，政府的抑制高房價政策有其必要，但須關注及預防房地產市場進入轉折期時可能出現的大幅波動現象，包括房價急跌時個別高負債業者的經營狀況、對金融體系的衝擊等；相對的，對於一些有意購屋自住的家庭而言，此時可以多聽多找，或能覓得良宅，政府則不要讓嚴打炒房的政策干擾到自住購屋者的貸款能量。
【2012/07/22 經濟日報】
